编者：疫情对中国楼市的影响，一是暂停，大约2个月交易冷冻；二是加速，一些楼市需求抑制后放开加速上行，一些楼市迅速触底反弹，一些楼市则继续下跌。
继年之后，乐居总编室联合乐居财经研究院推出，从房价、土拍、政策、购房意愿、热盘、区域、预期等各视角，记录中国主流城市的楼市这一年。
城市综述：受疫情影响，年扬州新房市场呈现先抑后扬态势，全年商品房成交套，均价元，价量齐涨。与之相比，土地市场可圈可点。7月土拍，个别地块不再限价，现楼面价元新地王；10月挂牌32幅地块，全部取消限价。至此，全年共卖出块地，总金额.56亿元。
一、新房：卖了2.4万套，均价元，价量齐涨
据扬州房地产信息网数据统计，截止年12月31日，扬州市区商品房成交套，成交建筑面积约.3万㎡。其中，商品住宅成交套，成交建筑面积约万㎡，相比年的万㎡，上涨11%。价格方面，年商品住宅成交均价达元/㎡，相比年的元/㎡，上涨了7.4%。
回顾全年的成交行情，2月受疫情影响，成交量触底，仅59套，成交面积0.76万㎡。3月楼市开始逐渐复苏，到了5、6月份，成交态势呈现稳中有升。进入下半年，无论是供应还是成交，都保持了此前的走势，一路走高。特别是9月份，市场供应和成交迎来高潮。年末，新房成交出现“翘尾”现象。
从房价上来看，除了2月扬州房价零涨幅外，其余都是上涨状态。其中，十月房价涨幅0.9%，十二月房价涨幅0.8%，两次涨幅位列全国第一。
年，扬州商品房成交量最大的区域是东区，共计成交套，建筑面积约75.8万㎡，成交量较小的区域是老城区，共计成交84套，建筑面积约1.23万㎡。
商品住宅中，位于北区的华侨城·万科·侨城里，凭借毗邻瘦西湖的区位优势和大型文旅项目的规划优势，成交套数达套，成交面积达15.68万㎡，成为了年度双料冠军。
-这7年，扬州住宅成交套数和成交面积来看，年为近7年的最高峰，成交套数为套，成交面积约为.9万㎡。
住宅成交均价上涨明显，年，扬州住宅成交均价达元/㎡，相比年的元/㎡，上涨了69.76%。
二、二手房：成交套，均价微涨4.3%
据扬州房地产信息网数据显示，年扬州市二手房（70年产权）成交套。年扬州市区二手房均价约元/㎡，同比年同比微涨4.3%。
纵观全年，2月份，受新冠疫情影响，成交降至谷底，全月仅有不到4套二手住宅备案。而随着金三银四置业旺季的到来，二手住宅成交开始步入上升通道，虽然3月份成交量未完全恢复往年正常水平，但4月份二手住宅交易迅速回暖，套创下全年峰值，活跃的市场交易氛围一直延续到9月份。四季度二手住宅成交略有所下降，最终平稳收官。
纵观过去的五六年，扬州的二手房成交较平稳，没有出现较大的波动，一年的成交量均在1万多套。
从二手住宅的购买力来看，主要以本地居民为主，因此扬州二手住宅交易乃至整个房地产市场都不会出现成交大幅上涨或者下跌的局面，如果没有刺激性较强的政策影响，未来的稳定格局短时间内不会有明显变化。
三、土拍揽金.56亿元！部分地块取消限价，现楼面价元新地王
年扬州出台了土拍最高楼面价限价元/㎡的政策，政策指出当土地竞拍达到政府限价时，中止现场竞价，对有意继续竞价的企业采用现场摇号方式确定中拍人。
然而，年6月挂牌的20幅地块中，位于老城区的GZ地块取消限价，最终成交楼面价元/㎡，成为扬州目前的地王。
年10月26日，扬州挂牌了32幅地块，全部取消限价，其中4幅优质地块楼面价破万。
至此，扬州土拍限价政策虽然没有明文取消，但在实施过程中已默默忽略。
受此影响，年扬州土地市场表现可圈可点。
据江苏土地市场网、扬州市国有建设用地使用权网上交易系统数据统计，年，扬州经营性用地共卖出宗地，总成交总面积.19万㎡，总成交总金额.56亿。
其中年扬州市区成交总金额.4亿元，成交总面积万㎡，相比年的亿元，年扬州土地成交金额大幅增长，涨幅达67.5%；成交面积从万㎡涨至.52万㎡，涨幅达30.9%。
其中扬州市区卖出82宗地，成交总面积.52万㎡，成交总金额.4亿。楼面价超元/㎡的地块共16幅，楼面价超1万元/㎡的地块共6幅，其中GZ地块楼面价最高，为元/㎡。
从单幅地块成交总金额来看，美的置业摘得的GZ地块成交总金额最高，约26.9亿。该地块位于扬州城北竹西板块，周边配套成熟，目前楼盘在售均价约元/㎡。
其次是位于锦苑西侧的GZ地块，该地块达到楼面价限价，最终被华建摇获，拿地总金额约21.33亿元，目前该项目即将公布案名。
房企维度，扬州市区拿地最多的房企是恒大，共拿地9块，多用于文旅或新能源汽车等，且地块位置较偏远。
其次是扬州易盛德产业发展有限公司，共拿地8块，易盛德主要股东是扬州市人民政府，拿地主要用于人才公寓或产业配套等。
另外，扬州九龙湾置业有限公司拿地7块，位列第三，九龙湾置业主要股东是扬州经济开发区，主要在扬州经济开发区拿地建设安置房或社区商业等。
从近五年，扬州市区土地出让情况来看，年无论从成交数量、成交面积还是成交金额来看，都处于5年来最高位。
土拍是房地产市场的风向标，地价上涨，势必会牵动房价上涨。多幅高价地的出现，不仅改变着区域房价体系，也会给板块注入新的发展活力。随着高地价项目的入市，部分楼盘可能会借助了这波东风宣传卖房，并导致房价直接上涨。
四、年房价收入比：8.9
据中国房价行情网数据显示，年扬州房价均价约1.47万/㎡，以㎡的房子为例，套均总价约万元。据扬州统计局数据，年扬州城镇居民人均可支配收入约4.1万元。
由此，我们可以按照房价收入比=单套总房款/家庭可支配收入（人均可支配收入乘以4-5），尝试估算下年扬州房价收入比，约为8.9。
五、住宅租赁：租金下降，淡季比往年提前
中国房价行情网统计数据显示，扬州市区平均租金23.22元/月/㎡。其中，邗江区月均租金最高，为23.89元/月/㎡；广陵区月均租金22.43元/月/㎡，排名第二；江都区月均租金20.31元/月/㎡，排名第三。
值得注意的是，三个地区的月均租金环比均出现了下降，广陵区降幅最大，达到4.69%；江都区降幅1.96%，邗江区降幅0.25%。
从区域租金情况看，西区二城板块、京华城商圈、东区金融商圈和老城区周边的整体租金较高。例如：宝龙金轮广场、朝阳苑、万达广场、环球金融城、阳光美第、华鼎星城、奥都花城等。
此外，一部分毕业族青睐长租公寓，另一部分学生群体则倾向在学校周边租房，这也加大了扬州大学、扬州职大、江海学院等特定区域内的房源需求。另有部分毕业生愿意为缩短通勤时间，增加一定的租房成本，这让市区主干道文昌路周围的板块颇受热捧。
“今年的租赁淡季比往年稍有提前，从10月下旬开始，房子就不好出租了。进入11月份，租房的人明显减少。最近一两周，店面基本没有租赁房源成交。”我爱我家房产中介刘女士如是说。
六、市场心态：趋于理性，观望者居多
年，买房者的心态比较平稳，观望者居多。
甚至有40岁左右的刚需顾客，一直抱有房价会降的心态，从年开始看房，西区新城的单价已经从八、九千涨至如今的两万。由于买房成本增加，目前依然在犹豫中。
二手房方面，据中介反应，买方和卖房的心态都比较理性，价格合适就会成交。年，受疫情影响，不少买家为了周转资金，降价卖房，因此买方抄底的机会增多，成交量上有所增长。
七、年展望：区域分化加剧，核心区域将量价齐升
年，经过两场大型土拍之后，扬州多个区域地价被刷新。地价影响房价，根据年地价的走势来看，预计年，房地产投资趋于谨慎，市场趋于平稳，扬州房价或将稳中有升。
同时，扬州楼市会出现分化，主要体现在区域之间，西区、西区新城、东南新城、老城区这些优质区域成交和价格或将成上涨趋势。非核心区域，成交和价格的涨幅空间不大。
值得期待的区域主要还是集中在西区新城，西区蒋王板块，老城区，东北区域竹西板块，和东南新城板块。
其中，西区新城恒通GZ地块，西区蒋王板块的中信泰富GZ地块，老城区东区大润发旁的GZ地块，老城区的金地GZ地块，东南新城的卓越GZ地块等将备受期待。
本次调查备忘录撰写人：曾悦李璐吴丹丹
文章来源:乐居财经
